ViDA-Richtlinie ab 2028 – was Ferienwohnungsvermieter und Plattformen jetzt wissen sollten

Die EU-Initiative „VAT in the Digital Age“ (ViDA) wird die umsatzsteuerliche Behandlung von Ferienwohnungsvermittlungen grundlegend verändern. Wer heute seine Unterkunft über Airbnb, Booking.com oder ein eigenes Portal anbietet, wird ab frühestens 1. Juli 2028 – spätestens 1. Januar 2030 – mit neuen Regeln konfrontiert sein. Wer jetzt davon weiß, kann sich vorbereiten.

Was ändert sich durch ViDA?

Für kurzfristige Vermietungen (bis zu 30 Nächte) über digitale Plattformen wird eine fingierte Leistungskette eingeführt. Das bedeutet: Die Plattform gilt umsatzsteuerlich als leistender Unternehmer gegenüber dem Endkunden – unabhängig davon, ob der eigentliche Vermieter Kleinunternehmer ist oder nicht.

Konkret: Die Plattform muss auf die an den Gast erbrachte Vermietungsleistung Umsatzsteuer erheben und an das Finanzamt abführen. Die Leistung des Vermieters an die Plattform bleibt umsatzsteuerfrei. Ein Vorsteuerabzug für die Plattform besteht nicht, da die vorgelagerte Leistung umsatzsteuerfrei bleibt.

Was das für Kleinvermieter bedeutet

Bisher konnten viele Privatpersonen und Kleinunternehmer ihre Ferienwohnungen über Plattformen umsatzsteuerfrei vermieten – dank der Kleinunternehmerregelung. Dieser Vorteil wird durch ViDA im Plattformgeschäft weitgehend aufgehoben: Nicht der Vermieter, sondern die Plattform schuldet die Umsatzsteuer und führt sie ab. Der Vermieter erhält lediglich seinen Nettobetrag.

Ziel der EU-Regelung ist es, Wettbewerbsverzerrungen zu beseitigen. Klassische Hotelbetriebe unterliegen der Umsatzsteuer – viele Ferienwohnungsvermieter über Plattformen bisher nicht. Das soll sich ändern.

Was ändert sich für Plattformbetreiber?

Plattformen, die kurzfristige Vermietungen vermitteln, werden nach ViDA steuerlich wie Reiseveranstalter behandelt – auch wenn sie bisher als reine Vermittler aufgetreten sind. Sie müssen:

  • die Umsatzsteuer direkt beim Gast erheben,
  • sie an das Finanzamt abführen,
  • auf Rechnungen keinen gesonderten Steuerausweis vornehmen (Margenbesteuerung),
  • die Marge als Bemessungsgrundlage ermitteln und dokumentieren.

Mitgliedstaaten können Ausnahmen für Umsätze im Rahmen der Kleinunternehmerregelung vorsehen – sind dazu aber nicht verpflichtet. Die genaue nationale Umsetzung in Deutschland bleibt abzuwarten.

Was gilt heute – und was ändert sich?

Aspekt Heute (bis ViDA) Ab ViDA (ab 2028)
Steuerpflicht Kleinvermieter über Plattform Oft keine (Kleinunternehmer) Plattform führt USt ab
Leistungsbeziehung Vermieter → Gast (bei Vermittlung) Plattform → Gast (fingiert)
Vorsteuerabzug Plattform Je nach Gestaltung Nicht für die Vermietungsleistung
Portalhaftung § 25e UStG Gilt nur für Warenlieferungen Neue fingierte Leistungskette

Was sollten Vermieter und Plattformbetreiber jetzt tun?

Auch wenn ViDA noch nicht in Kraft ist, lohnt es sich, frühzeitig zu handeln:

  • Vermieter sollten prüfen, ob ihre Vertragsgestaltung mit Plattformen der neuen Rechtslage standhält – und ob eine Neuverhandlung der Konditionen sinnvoll ist.
  • Portalbetreiber sollten ihre IT-Systeme, Buchhaltungsprozesse und Rechnungsstellung auf die neuen Anforderungen vorbereiten.
  • Steuerberater sollten das Thema auf dem Radar haben – gerade für Mandanten in der Beherbergungsbranche.

Fazit

ViDA ist kein fernes EU-Projekt – es ist eine konkrete Regelung, die den Ferienwohnungsmarkt grundlegend verändern wird. Wer heute schon versteht, wie die fingierte Leistungskette funktioniert und was Margenbesteuerung in der Praxis bedeutet, ist gut vorbereitet.

Diese Artikelserie hat die wichtigsten Grundlagen gelegt – von der Abgrenzung Vermittlung/Kommission über die Margenbesteuerung bis hin zu Fremdgeld und Reisevorleistungen. Alle Artikel finden Sie hier:

Sie haben Fragen zur steuerlichen Zukunft Ihres Ferienwohnungsgeschäfts? Als Rechtsanwalt und Steuerberater mit Erfahrung in der Beherbergungsbranche berate ich Sie DIREKT – bundesweit per Teams.

👉 Jetzt kostenloses Erstgespräch buchen