Fremder Name, fremde Rechnung – was Ferienwohnungsvermieter wirklich wissen müssen
Wer Ferienwohnungen vermietet oder vermittelt, stolpert früher oder später über eine Frage, die harmloser klingt als sie ist: In wessen Namen schließe ich eigentlich den Vertrag mit dem Gast ab? Die Antwort entscheidet darüber, ob Sie steuerlich als Vermittler oder als Reiseveranstalter gelten – mit erheblichen Konsequenzen für Umsatzsteuer, Vorsteuerabzug und Buchführung.
Dieser Artikel erklärt den Unterschied, zeigt wo die Fehler passieren – und warum ein berühmtes Urteil zum Second-Hand-Laden für Ferienwohnungsvermieter heute noch relevant ist.
Was bedeutet „fremder Name, fremde Rechnung“ steuerlich?
Von einer echten Vermittlung spricht das Steuerrecht, wenn jemand im Namen und für Rechnung eines anderen handelt. Konkret: Der Vermittler schließt den Mietvertrag zwischen dem Eigentümer der Ferienwohnung und dem Gast ab – er tritt dabei erkennbar im Namen des Eigentümers auf. Der Gast weiß, mit wem er den Vertrag schließt. Der Vermittler erhält dafür eine Provision.
Die steuerlichen Folgen sind überschaubar: Die Provision ist umsatzsteuerpflichtig, der Vermittler versteuert nur diesen Betrag – nicht den gesamten Mietumsatz. Das ist die sauberste und steuerlich günstigste Konstellation.
Wann liegt keine echte Vermittlung vor?
Problematisch wird es, wenn der Vermittler zwar wirtschaftlich wie ein Vermittler auftritt – also Geld für den Eigentümer einnimmt und weiterleitet – nach außen aber im eigenen Namen handelt. Der Gast glaubt, einen Vertrag mit dem Vermittler zu schließen, nicht mit dem Eigentümer.
Genau das passiert häufig in der Praxis: Die Buchungsbestätigung kommt vom Portalbetreiber, der Name des Eigentümers taucht erst auf der späteren Rechnung auf – oder gar nicht. In diesem Fall liegt aus Sicht des Finanzamts keine Vermittlung vor, sondern eine sogenannte Dienstleistungskommission nach § 3 Abs. 11 UStG.
Was das bedeutet und warum das teuer werden kann, erkläre ich im nächsten Artikel dieser Serie. Zunächst aber zur entscheidenden Frage: Wann muss der Gast wissen, mit wem er den Vertrag schließt?
Der Zeitpunkt ist entscheidend – nicht der gute Wille
Der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 3. Juli 2014, V R 1/14) hat klargestellt: Für die Anerkennung als durchlaufender Posten – und damit für die steuerliche Neutralität der Zahlungsflüsse – müssen unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem Zahlungsverpflichteten (dem Gast) und dem Zahlungsempfänger (dem Eigentümer) bestehen. Beide Parteien müssen voneinander wissen.
Das klingt technisch, hat aber eine sehr praktische Konsequenz: Der Gast muss spätestens bei Vertragsschluss wissen, wer sein Vertragspartner ist. Nicht erst bei der Rechnung. Nicht irgendwann. Zum Zeitpunkt der Buchung.
Wer den Namen des Eigentümers erst auf der Rechnung nennt – also nach der Buchungsbestätigung – handelt aus steuerlicher Sicht im eigenen Namen. Die wirtschaftliche Absicht spielt dabei keine Rolle.
Das Second-Hand-Laden-Urteil und was es mit Ferienwohnungen zu tun hat
Bereits 1964 hat der BFH entschieden (und die OFD Frankfurt hat das 2007 präzisiert): Ein Handeln im fremden Namen liegt nur vor, wenn dem Käufer beim Abschluss des Umsatzgeschäfts bekannt ist, dass er zu einem Dritten in unmittelbare Rechtsbeziehungen tritt.
Damals ging es um Second-Hand-Läden: Wer alte Kleider in Kommission gibt, erwartet, dass der Ladeninhaber sie verkauft. Aber der Kunde im Laden weiß in der Regel nicht, wessen Sachen er kauft – er geht davon aus, mit dem Ladeninhaber zu kontrahieren. Deshalb gilt der Ladeninhaber steuerlich als Eigenhändler oder Kommissionär, nicht als Vermittler.
Dieses Prinzip gilt für Ferienwohnungsportale genauso. Wer auf einer Buchungsplattform eine Unterkunft bucht, denkt zunächst, er bucht beim Portal – nicht beim Eigentümer der Wohnung in Norderney. Nur wenn das Portal beim Buchungsvorgang unmissverständlich klar macht, dass der Vertrag direkt mit dem Eigentümer zustande kommt, liegt eine echte Vermittlung vor.
Warum das in der Praxis so oft falsch gemacht wird
Die häufigsten Fehlerquellen, die ich in der Praxis sehe:
- Der Name des Eigentümers erscheint erst auf der Rechnung – nicht in der Buchungsbestätigung.
- Die Zahlungen der Gäste gehen auf ein persönliches Konto des Portalbetreibers ein, werden dann unter Abzug der Provision weitergeleitet.
- In der Buchführung wird der gesamte Eingang als „erhaltene Anzahlung“ gebucht statt als durchlaufender Posten – damit ist die steuerliche Neutralität bereits verloren.
- Der frühere Steuerberater hat nur die Provision als Erlös gebucht und die Rechnungsstellung nicht moniert – obwohl das Auftreten nach außen klar auf eigenen Namen hindeutete.
Gerade der letzte Punkt ist ein klassischer Beratungsfehler. Die buchhalterische Behandlung als durchlaufender Posten setzt zwingend voraus, dass die Voraussetzungen dafür tatsächlich erfüllt sind – also dass das Auftreten im Außenverhältnis stimmt. Wer die Zahlung vereinnahmt, die Provision einbehält und den Rest weiterleitet, handelt wirtschaftlich wie ein Kommissionär. Das Finanzamt sieht das genauso.
Was bedeutet das für Sie als Vermieter oder Portalbetreiber?
Wenn Sie Ferienwohnungen – eigene oder fremde – vermieten oder vermitteln, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
- Trete ich gegenüber dem Gast erkennbar im Namen des Eigentümers auf – und zwar beim Buchungsvorgang, nicht erst auf der Rechnung?
- Buche ich vereinnahmte Fremdgelder korrekt als durchlaufende Posten?
- Verrechne ich meine Provision erst nach vollständiger Weiterleitung – oder behalte ich sie beim Weiterleiten direkt ein?
- Hat mein Steuerberater das Gesamtbild meines Geschäftsmodells verstanden und bewertet?
Gerade die letzte Frage ist entscheidend. Die Abgrenzung zwischen Vermittlung und Dienstleistungskommission ist eines der Themen, bei denen falsche Buchführung über Jahre still Schaden anrichtet – bis eine Betriebsprüfung das Thema aufgreift.
Fazit
Die Unterscheidung „fremder Name, fremde Rechnung“ klingt wie eine formale Kleinigkeit. Sie ist es nicht. Sie entscheidet darüber, ob Sie steuerlich als Vermittler oder als Reiseveranstalter gelten – mit unmittelbaren Auswirkungen auf Umsatzsteuer, Vorsteuerabzug und die Behandlung von Zahlungsflüssen.
Der wichtigste Grundsatz: Der Gast muss beim Buchungsvorgang wissen, mit wem er den Vertrag schließt. Alles andere reicht nicht aus.
Im nächsten Artikel dieser Serie erkläre ich, was genau die Dienstleistungskommission ist, wie die fingierte Leistungskette funktioniert – und warum Airbnb und Booking.com hier steuerlich eine besondere Rolle spielen.
👉 Weiter lesen: Dienstleistungskommission bei Ferienwohnungen – was Vermieter wissen müssen
Sie vermieten Ferienwohnungen und sind unsicher, ob Ihre steuerliche Einordnung stimmt? Als Rechtsanwalt und Steuerberater mit Erfahrung in der Beherbergungsbranche beantworte ich rechtliche und steuerliche Fragen DIREKT – kein Weiterverweisen, kein zweiter Ansprechpartner.
