Dienstleistungskommission bei Airbnb und Booking.com – wenn aus Vermittlung plötzlich Eigenhandel wird
Wer seine Ferienwohnung über Airbnb oder Booking.com anbietet, denkt meist: Ich vermiete, das Portal vermittelt. Steuerlich ist das leider nicht immer so einfach. Denn ob eine Plattform als Vermittler oder als sogenannter Kommissionär gilt, entscheidet sich nicht an der wirtschaftlichen Absicht – sondern daran, wie der Vertrag mit dem Gast rechtlich zustande kommt.
In diesem Artikel erkläre ich, was die Dienstleistungskommission nach § 3 Abs. 11 UStG bedeutet, welche steuerlichen Folgen sie hat – und was das konkret für Vermieter bedeutet, die über Plattformen buchen lassen.
👉 Den ersten Artikel dieser Serie lesen: Fremder Name, fremde Rechnung
Was ist die Dienstleistungskommission?
Die Dienstleistungskommission – auch Leistungskommission genannt – ist in § 3 Abs. 11 UStG geregelt. Sie liegt vor, wenn jemand im eigenen Namen, aber für fremde Rechnung eine Dienstleistung erbringt. Der Portalbetreiber schließt den Mietvertrag mit dem Gast im eigenen Namen ab – wirtschaftlich trägt aber der Eigentümer das Risiko und erhält die Einnahmen abzüglich der Provision.
Das klingt technisch, hat aber eine klare steuerliche Konsequenz: Das Gesetz fingiert eine Leistungskette. Es wird so behandelt, als ob der Eigentümer die Ferienwohnung zunächst an den Portalbetreiber vermietet und dieser sie dann an den Gast weitervermietet. Beide Umsätze sind steuerbar und grundsätzlich steuerpflichtig.
Wann liegt Dienstleistungskommission vor?
Die Abgrenzung erfolgt ausschließlich nach dem tatsächlichen Auftreten nach außen – also danach, wie der Buchungsprozess gestaltet ist und wie der Gast die Vertragsbeziehung wahrnimmt. Entscheidend sind dabei:
- Wer erscheint in der Buchungsbestätigung als Vertragspartner des Gastes?
- Auf wessen Konto geht die Zahlung des Gastes ein?
- Wann erfährt der Gast den Namen des Eigentümers – vor oder nach Vertragsschluss?
- Wie sind die AGB des Portals formuliert?
Tritt das Portal erkennbar im eigenen Namen auf – etwa weil Buchungsbestätigung und Zahlungsabwicklung über das Portal laufen – liegt in der Regel eine Dienstleistungskommission vor, auch wenn das Portal intern das Geld weiterschleust.
Was das für die Umsatzsteuer bedeutet
Bei der Dienstleistungskommission werden zwei Umsätze fingiert:
- Der Eigentümer erbringt eine Vermietungsleistung an das Portal.
- Das Portal erbringt eine Vermietungsleistung an den Gast.
Beide Umsätze sind steuerbar. Nach aktueller BFH- und EuGH-Rechtsprechung wird bei der Weitervermietung von Ferienwohnungen durch einen Unternehmer im eigenen Namen zudem regelmäßig die Margenbesteuerung nach § 25 UStG angewendet. Das Portal gilt dann als Reiseveranstalter. Die Umsatzsteuer fällt nicht auf den Gesamtbetrag, sondern nur auf die Differenz zwischen dem vom Gast gezahlten Betrag und dem an den Eigentümer weitergereichten Betrag an.
Was das in der Praxis bedeutet, erkläre ich im nächsten Artikel dieser Serie.
Was bedeutet das für den Eigentümer der Ferienwohnung?
Für den Eigentümer ist die steuerliche Konsequenz zunächst überschaubar: Er erbringt eine Vermietungsleistung an das Portal – im Regelfall steuerbefreit oder mit 7 % Umsatzsteuer. Seine Einnahmen sind die Zahlungen des Portals abzüglich der Provision.
Kritisch wird es aber, wenn der Eigentümer selbst das Portal betreibt oder wenn die Gestaltung nicht sauber dokumentiert ist. Wer beispielsweise Gästezahlungen auf einem persönlichen Konto vereinnahmt, die Provision einbehält und den Rest weiterleitet – ohne klare buchhalterische Trennung – riskiert, dass das Finanzamt die gesamte vereinnahmte Summe als eigenen Umsatz wertet.
Ein häufiger Fehler in der Praxis
Immer wieder sehe ich Mandanten, bei denen Folgendes passiert ist: Der Eigentümer hat den Gästen gegenüber im eigenen Namen aufgetreten. Der Name des tatsächlichen Vermieters wurde erst auf der Rechnung genannt – also deutlich nach der Buchungsbestätigung. Die Zahlungen kamen auf ein persönliches Konto, wurden unter Abzug der eigenen Provision im Folgemonat weitergeleitet.
Der frühere Steuerberater hat trotzdem nur die Provision als Erlös gebucht. Das war falsch. Denn das Auftreten im eigenen Namen führt zur Annahme einer Dienstleistungskommission – und damit zu einer fingierten Leistungskette mit entsprechenden Umsatzsteuerpflichten auf die gesamte Marge.
Der BFH hat in diesem Zusammenhang klargestellt (Urteil vom 3. Juli 2014, V R 1/14): Für die steuerliche Anerkennung als durchlaufender Posten ist nicht nur die wirtschaftliche Absicht entscheidend, sondern die korrekte buchhalterische Erfassung und das tatsächliche Auftreten im Außenverhältnis.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Wie tritt Ihr Portal oder Ihr Buchungssystem gegenüber dem Gast auf – in wessen Namen?
- Wann erfährt der Gast den Namen des Eigentümers – vor oder nach Vertragsschluss?
- Wie sind die Zahlungsflüsse und die Buchführung gestaltet?
- Hat Ihr Steuerberater das Gesamtbild Ihres Geschäftsmodells steuerlich bewertet?
Fazit
Die Dienstleistungskommission ist kein theoretisches Konstrukt – sie ist die steuerliche Realität vieler Ferienwohnungsportale und Vermittlungsservices. Wer im eigenen Namen auftritt, wird steuerlich wie ein Reiseveranstalter behandelt. Das hat direkte Auswirkungen auf Umsatzsteuer, Vorsteuerabzug und Buchführung.
Im nächsten Artikel erkläre ich, was die Margenbesteuerung nach § 25 UStG konkret bedeutet – und warum der Steuersatz dabei nicht 7, sondern 19 Prozent beträgt.
👉 Weiter lesen: Margenbesteuerung § 25 UStG – was das für Ferienwohnungsportale konkret bedeutet
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