Margenbesteuerung nach § 25 UStG – was das für Ferienwohnungsportale und Vermieter konkret bedeutet
Wer Ferienwohnungen im eigenen Namen vermietet oder vermittelt und dabei als Reiseveranstalter gilt, landet unweigerlich bei § 25 UStG – der Margenbesteuerung. Das klingt nach einem Spezialthema, trifft aber viele Betreiber von Ferienwohnungsportalen und lokale Vermittlungsservices härter als erwartet. Vor allem, weil der Steuersatz überraschend ist: nicht 7 Prozent, sondern 19.
Dieser Artikel erklärt, wie die Margenbesteuerung funktioniert, was sie kostet und wo die häufigsten Fehler passieren.
Was ist die Margenbesteuerung?
Bei der Regelbesteuerung fällt Umsatzsteuer auf den gesamten Umsatz an. Bei der Margenbesteuerung nach § 25 UStG gilt: Die Umsatzsteuer wird nur auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis an den Gast und dem Einkaufspreis der Reisevorleistung berechnet – also auf die Marge.
Das klingt zunächst vorteilhaft. Der entscheidende Haken: Bei der Margenbesteuerung ist der Vorsteuerabzug aus den Reisevorleistungen ausgeschlossen. Die Umsatzsteuer, die der Eigentümer in seiner Rechnung ausweist, kann der Portalbetreiber nicht als Vorsteuer geltend machen. Und der Steuersatz auf die Marge beträgt 19 Prozent – nicht 7, auch wenn es sich um eine kurzfristige Beherbergung handelt. Dies hat der BFH bestätigt.
Ein konkretes Rechenbeispiel – und warum der Unterschied kleiner ist als gedacht
Eine Ferienwohnung wird für 1.000 € brutto an den Gast vermietet. Der Portalbetreiber behält 150 € netto (= 178,50 € brutto) als Provision und überweist den Rest an den Eigentümer.
| Vermittlung | DLK / Margenbesteuerung | |
|---|---|---|
| Gast zahlt (brutto) | 1.000,00 € | 1.000,00 € |
| ./. Provision (brutto) | 178,50 € | 178,50 € |
| Überweisung an Eigentümer | 821,50 € | 821,50 € |
| USt ans Finanzamt | 65,42 € − 28,50 € VSt = 36,92 € | 28,50 € (auf Marge, kein VSt-Abzug) |
| Verbleiben netto | 784,58 € | 767,76 € |
| Unterschied | −16,82 € = −1,68 % | |
Der Eigentümer bemerkt am direkten Geldfluss keinen Unterschied – er erhält in beiden Modellen 82,15 % des Bruttoumsatzes.
Für den Portalbetreiber ergibt sich ein Nachteil von unter 2 %. Für Kleinunternehmer – also Eigentümer, die keine Umsatzsteuer ausweisen – entsteht überhaupt kein Unterschied, weil keine Vorsteuer anfällt, die verloren gehen könnte.
Der Grund für die geringe Auswirkung: Soweit der Portalbetreiber Vorsteuer verliert, sinkt gleichzeitig die Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer – die Marge. Beides wirkt sich gegenläufig aus und neutralisiert sich weitgehend.
Was ist eine Reisevorleistung – und was nicht?
Nur Leistungen Dritter, die dem Reisenden unmittelbar zugutekommen, mindern die Marge. Das sind typischerweise die Miete für die Wohnung, eine externe Reinigungsfirma oder Brötchen vom Bäcker. Was nicht dazugehört:
- Putzmittel für die Reinigungskraft – kein Vorsteuerabzug, aber auch keine Margenminderung
- Buchungssoftware und Booking.com-Gebühren – keine Reisevorleistung, Vorsteuerabzug nach allgemeinen Regeln möglich
- Eigenleistungen wie selbst durchgeführte Reinigung oder selbst gebackene Brötchen – keine Reisevorleistung, separat mit 19 % zu versteuern
Gerade die Eigenleistungen sind eine häufige Fehlerquelle: Wer die Endreinigung selbst durchführt, erbringt eine Eigenleistung – diese fällt nicht unter die Margenbesteuerung, sondern ist regulär mit 19 % zu versteuern, auch wenn sie Teil eines gebündelten Angebots ist.
Keine Umsatzsteuer auf der Rechnung – aber ein Pflichthinweis
Wer die Margenbesteuerung anwendet, darf auf Rechnungen an den Gast keine Umsatzsteuer gesondert ausweisen. Stattdessen ist ein Hinweis auf die Sonderregelung erforderlich: „Sonderregelung für Reisebüros“. Ein fehlender Hinweis ist ein formeller Mangel – er löst aber keine zusätzliche Steuerpflicht aus.
Anzahlungen bei der Margenbesteuerung
Ein weiterer Punkt, der oft übersehen wird: Die Umsatzsteuer entsteht bei der Margenbesteuerung bereits im Voranmeldungszeitraum, in dem die Anzahlung vereinnahmt wird – nicht erst bei Leistungserbringung. Die Bemessungsgrundlage ist die anteilige Marge, die sich aus dem Verhältnis der Anzahlung zum Gesamtpreis ergibt. Wenn die endgültigen Kosten noch nicht feststehen, ist die Marge zu schätzen.
Wann greift die Margenbesteuerung nicht?
Wer ausschließlich eigene Ferienhäuser vermietet oder als echter Vermittler im fremden Namen auftritt, ist nicht Reiseveranstalter und unterliegt nicht der Margenbesteuerung. Auch reine Nebenleistungen zur Beherbergung – wie Endreinigung, Bettwäsche, WLAN oder Parkplatz – lösen die Margenbesteuerung nicht aus, solange die Beherbergung die Kernleistung bleibt und keine reisetypischen Fremdleistungen wie Transfers oder Ausflugsprogramme hinzukommen.
Fazit
Die Margenbesteuerung ist keine Katastrophe – aber sie ist eine Pflicht, die korrekt umgesetzt werden muss. Der finanzielle Unterschied zur echten Vermittlung liegt bei unter 2 %, für Kleinunternehmer bei null. Entscheidend ist nicht die Höhe der Steuerbelastung, sondern die korrekte buchhalterische Abbildung: Wer die Margenbesteuerung anwenden muss, sie aber nicht anwendet, riskiert Nachzahlungen und Zuschläge bei der Betriebsprüfung.
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